לכל השקעה, הסיכונים השונים שלה, ואלו צריכים לקבל ביטוי בהליך המשפטי של עסקת מקרקעין. כשההליך מבוצע נכון ומותאם לסיכונים, ההגנה על ההשקעה תהה מרבית ואף יהיה ניתן למצות את הרווח מהעסקה או לסנן עסקאות בעייתיות.
תוכן עניינים
ככל שהפוטנציאל של הנכס טרם מומש וההשקעה הנדרשת ממכם היא גבוהה יחסית למצבכם הקיים, אזי אתם מעמידים את עצמכם בסיכון גבוהה יותר ואתם נדרשים להגנה משפטית חזקה יותר.
שקיפות והעלאת החששות במהלך הייצוג המשפטי לפני ביצוע העסקה מומלצת לשם הגנה משפטית מרבית.
הייצוג המשפטי מתחיל מהמשא ומתן וממשיך לבדיקות המקדימות, ההסכם, הרישום המקדים, העברת מלוא התמורה, מסירת הנכס והרישום הסופי. כך תנצלו את הייצוג ברמה מייטבית:
עורך הדין כגורם מסנן- ההליך המשפטי כאשר מבוצע נכון מאפשר לגלות טרם חתימת ההסכם בעיות מהותיות בעסקה ויכול למנוע אותה ולאפשר לכם לבצע עסקה שטובה יותר עבורכם.
שיתוף מלא– השקיפות מאפשרת לנו להגן עליכם בצורה טובה יותר, בקביעת תנאים מתאימים שישרתו אתכם לטווח הארוך.
גמישות ומיומנות משפטית- במהלך שלבי ההליך המשפטי יכולים להתגלות בעיות כאלו ואחרות או נסיבות מסוימות יכולות להשתנות ואפילו יכולים להיות דרישות קטנות של מי מהצדדים שמתווספות ושלא היו כלולות בהסכם.
אין זה אומר כי העסקה לא טובה, ניתן לשמר את העסקה ולפעמים למנף זאת להמתקת העסקה משני הצדדים. כאן אנו משמשים כצד אובייקטיבי שיעזור לכם להבחין בין עיקר לתפל איפה ניתן לוותר, איפה להתפשר, איפה להפעיל מנגנונים משפטיים חדשים ובמקרים מסוימים גם לזהות נורות אזהרה קריטיות.
ליבה של ההגנה המשפטית הינה ההסכם, בו מפורטים ההסכמות והתנאים להשקעה והדרך שבה יבוצע הכל.
ההסכם הינו הגנה חזקה אך אינה מוחלטת.
לדוגמא, בסעיף 7א לחוק המכר (דירות), קיים איסור התניה או ויתור על סעיפי החוק אלא לטובת הקונה. כלומר, שגם אם בהסכם חתום, קיים סעיף בו הקונה מסכים כי חוק המכר לא יחול על הסכם זה- סעיף זה לא תקף. תשומת הלב במצב דברים זה במימוש הנכס כמוכר.
לכן צריך שיהיה איזון בין החוק ולבין ההסכמות, ביצוע בדיקות מקדימות ורישום כראוי.
ככל ומצב הנכס מורכב יותר דרושים מנגנונים משפטיים גמישים יותר ועמידים יותר מפני הפרות ונטישה שיבטיחו את התמורה, את העמידה בזמנים או את החזר על ההשקעה במקרה הצורך.
בדרך כלל, במצבים מורכבים שלב המשא ומתן יהיה ארוך יותר, יכול וידרשו מסמכים נוספים, פעולות מקדימות והסכמים עם צדדים שלישיים על מנת להשלים את העסקה.
כך לדוגמא, קיימים מקרים בהם ישנם אי התאמות ברישום הזכויות או אף בגבולות הנכס לבין הקיים בפועל. בדרך כלל מדובר בהליכים בירוקרטים שהוזנחו וניתן לטפל בהם, עדיף לפני חתימת ההסכם או במסגרתו.
דרושה גמישות, סבלנות ונחישות ככל והעסקה יותר משתלמת.
ההסכם בדרך כלל ינוסח שלאחר כל פעולה משמעותית מצד המוכרים או בבד בבד אתה, תתקבל תמורה חלקית עד לרישום הבעלות הסופי והמסירה פיזית של הנכס.
הרישום המקדים נקרא "הערת אזהרה". שנותן הגנה משפטית נוספת במהלך ביצוע ההסכם.
מגן מפני זכויות מימוש של הנכס לצדדים שלישיים שאינם חלק מהעסקה.
מדובר בציון באישור הזכויות מהטאבו או בכל מרשם אחר שיפרט כי ישנו הסכם חתום על הנכס שעתיד להתממש בסיום ההליך המשפטי של העסקה.
תשלום מס שבח/ מס רכישה- מדובר בסכום משמעותי מהעסקה שיש לקחת אותו בחשבון ולבחון הפחתות של המס בהתאם לדין וההלכות הקיימות.
לדוגמא בין בני משפחה, דירת מגורים ראשונה וכן לדוגמא ברכישת קרקע מיד שנייה יכול להיות מצב של החזר מס כתוצאה מפערים באחוזי הפיתוח שהיו בין הרכישה הראשונה מרשות מקרקעי ישראל לבין הרכישה מיד שניה שייצר כפל מס. מדובר בהחזר מס ידוע ברשות המיסים שלא ניתן באופן אוטומטי, אלא צריך לבקשו במסגרת בקשה לתיקון שומה.
רישום בעלות במרשם הרלוונטי בדרך כלל בטאבו הינה השלב הסופי.
חשוב לציין כי קיימים מקרים רבים בהם הרישום לא בוצע תקופה ממושכת. מצבים כאלו יכולים למנוע או לעכב מכירתו של הנכס שנים לאחר מכן.
טוב יהיה, כרוכש לוודא ולעקוב כי אכן אישור הזכויות שרשום בו הנכס מציג באופן מפורש כי אתם הבעלים של הנכס.
האמור בעמוד ובאתר בכלל זה הינו כללי בלבד ונוסח כתוכן שיווקי. הוא אינו מהווה התחייבות כלשהי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. כל המידע באתר זה הנו כללי בלבד ואינו כולל התייחסות לאלמנטים השונים והמורכבים של עסקאות מכר שונות במקרקעין. על כן, מומלץ לקורא, כי בטרם כל נקיטת פעולה משפטית כזו או אחרת, לפנות לעורך דין העוסק בתחום. למען הסר ספק, כי המסתמך על האמור לעיל עושה זאת על אחריותו בלבד וכל תוצאה ישירה או עקיפה תחול עליו בלבד.